2024년 재건축 초과이익 환수제

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재건축 초과이익 환수제 규제 완화했지만 ‘실거주 의무’로 여전히 족쇄에 해당한다고 합니다. 오늘은 재건축에서 발생하는 초과이익 환수제에 대해 알아보려고 합니다.

 

 

 

2024년 재건축 초과이익 환수제 무엇이 바뀌나

17년 만에 처음으로, 재건축사업의 큰 장애물이었던 재건축 초과이익 환수제의 규제가 완화되었습니다. 부담금 면제 기준이 8000만원으로 상승하였으며, 부과 구간 또한 5000만원으로 증가되었습니다.

 

 

그러나 분양가 상한제 단지에 대한 실거주 의무 폐지 법안이 아직 국회에 계류 중이어서, 청약에 당첨되어 입주를 준비하는 4만여 가구의 주민들은 계속해서 복잡한 상황에 놓여있습니다.

 

 

20년 보유 1주택자 부담금 70%까지 감면

지난해 11월, 국회 국토교통위원회의 법안심사소위원회에서 여러 난관을 겪은 끝에 승인된 재건축 초과이익 환수법은 부담금 부과 기준의 완화와 1주택 장기 보유자에 대한 부담금 경감을 주된 내용으로 하고 있습니다.

 

 

 

재건축 초과이익 환수제는 집값 상승으로 인한 시세 차익 중에서 개발 비용과 평균 집값 상승분을 제외한 순이익의 최대 50%를 부담금으로 부과하는 규제입니다. 이 제도는 재건축 사업의 주요 장애물로 널리 인식되어 왔습니다.

 

 

개정안에 따르면, 부담금 면제 기준을 기존의 3000만원에서 8000만원으로 상향 조정하고, 부과 구간을 2000만원에서 5000만원으로 높인다는 내용이 포함되어 있습니다. 추가적으로, 실수요자의 부담을 경감하기 위해 1주택을 20년 이상 장기 보유한 경우 부담금을 최대 70%까지 감면해주며, 15년 이상 보유 시 60%, 10년 이상 보유 시 50%를 감면해줍니다.

 

 

 

 

 

감소된 규제 강도에 따라, 전국의 재건축 부담금 부과 단지 수가 기존 111곳에서 67곳으로, 44곳 감소할 것으로 예상됩니다. 이에 따라 전국 아파트의 평균 부담금이 8800만원에서 4800만원으로, 서울 아파트는 2억1300만원에서 1억4500만원으로 각각 줄어들 것으로 보입니다.

 

 

또한 인천과 경기 지역은 7700만원에서 3200만원으로, 그리고 지방 아파트는 2400만원에서 640만원으로 감소하는 것으로 분석됩니다.

 

 

 

분양가 상한제 단지에서 2~5년 간의 의무 거주 제도를 폐지하려는 법안의 연내 처리는 어려워지고 있습니다. 국회의 최근 상황을 보면, 지난해 12월 6일에 열린 국토위의 법안심사소위에서 실거주 의무를 폐지하는 내용의 주택법 개정안은 여야 간의 이견으로 인해 안건조차 오르지 못했습니다.

 

 

 

2021년 2월, 문재인 정부 시기에 도입된 실거주 의무 제도는 수도권 분양가 상한제가 적용된 아파트를 실제 주거 목적으로 구매한 사람들을 위한 제도로, 이들은 입주 가능일로부터 2~5년 동안 해당 아파트에서 거주하는 것을 의무화합니다.

 

 

 

이러한 제도는 분양가 상한제로 인해 아파트 시세 차익이 발생하는 것을 제한하여 부동산 투기 수요를 억제하고, 실제 주거를 원하는 사람들에게 혜택을 제공하기 위해 도입되었습니다.

 

 

 

올해 1월 초, 정부 여당은 부동산 시장이 침체되면서 매수심리가 위축된 상황을 해소하기 위해 수도권 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무를 폐기할 것을 발표했습니다. 그러나, 이 실거주 의무 폐지는 주택법 개정안의 일부로서, 야당의 협조가 필수적인 상황에서 여야 간 합의점을 찾지 못하고 있는 상황입니다.

 

 

 

실거주 의무 폐지법 두고 여야 갈등 첨예

분양가 상한제가 적용된 단지에서 시세 차익을 목표로 하여 청약에 당첨되면 입주 시에 전세 보증금으로 남은 잔금을 지불하는 "갭투자"가 확산될 우려가 있어 개정안에 반대하고 있습니다.

 

 

 

또한, 실거주 의무로 인해 청약 신청을 포기한 예비 청약자들에 대한 형평성 문제가 제기되며, 이로 인해 제도 폐기 시 형평성을 어기게 될 것이라는 주장이 있습니다.

 

 

 

전매제한 규제가 지난 4월 정부 시행령 개정을 통해 완화되었지만, 수분양자가 전매제한 기간이 끝나고 아파트를 판매한 경우, 만약 실거주 의무 기간을 채우지 않을 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금이 부과될 수 있으므로, 입주 예정자들은 상당히 복잡한 상황을 마주하게 되고 있습니다.

 

 

 

전매제한 기간은 입주자 모집공고일 기준으로 8년이었는데, 올해 규제 완화로 갑자기 1년이 된 것에 대해 불만을 표시하면서도, 정부가 폐지한다고 했던 2년의 실거주 의무가 여전히 남아있으며, 기존 주택을 처분하여 자금을 마련하려 해도 매수자가 나타나지 않아 현금 유동성이 크지 않은 입주민들 사이에서 불안감이 커지고 있습니다.

 

 

 

 

부동산 전문가들은 정부가 조급한 정책 발표로 부동산 시장에 혼란을 야기하였다고 평가하며, 실수요자들을 고려한 부동산 정책을 유연하게 수립해야 한다는 의견이 제기되고 있습니다.

 

 

 

정부가 실거주 의무 폐지와 관련된 법 개정을 우선적으로 진행하고 나서 전매제한 폐지를 추진했어야 하는데, 국민들만 혼란에 빠졌습니다.

 

 

 

실수요자들을 투기적 관점으로 바라보는 것보다 잔금이 부족해서 실제 입주를 못하는 사람들을 위해 전향적 입장에서 완화하는 방향으로 법 개정이 필요할 것 같습니다.

 

 

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