2024년 집값 5대 변수

2024년 주택 구입을 계획했던 주택 구입을 생각했던 분들이 금리 부담으로 어떻게 해야 할지 난감해 하고 있습니다. 새해 금리 인하로 대출 부담이 줄어들 가능성 논란도 있고, 일부 전문가들은 재건축 규제 완화로 투자 환경이 한층 좋아질 것이라는 소식을 들으면 주택 매수를 해야 할까 결정하기 어려운 상황입니다.

 

 

 

2024년 집값 5大 변수 알아보기

 

그래서 준비했습니다. 2024년 주택 가격 변수 5가지 정보를 통해 구입시 결정하는데 도움을 드리고자 한번 알아보겠습니다. 순서는 금리, 주택 공급 지표, 재건축 재개발 정비사업 규제 완화, 총선, GTX개통 등 5가지 정보입니다.

 

 

변수1. 금리 (美 기준금리 인하에 대출 부담 줄 듯)

부동산 시장에서 가장 큰 영향은 금리입니다. 지금 부동산 경기 침체 양상을 보인 주된 원인도 고금리 여파가 컸기 때문입니다. 대출 금리가 연일 상승하면서 내집마련에 나선 실수요자도 어렵게 만들었습니다. 특히 대한민국의 금리는 미국 영향에서 벗어날 수 없습니다.

 

그리고 미국과 달리 한국 물가는 여전히 상승세를 보이고 있으면서 금리를 인하하더라도 코로나 팬데믹 당시처럼 1~2% 낮은 수준까지 금리를 내릴 수는 없습니다. 미국 중앙은행이 금리를 낮춘다고 한도 4% 중~ 후반 수준일 것이고, 단순히 한국만 단독으로 금리를 단시간에 내린다는 것도 현실적으로 어렵습니다.

 

무엇보다 미국 중앙은행도 자국의 임금과 생필품, 물가 등 변동으로 인한 금융시장이 바뀔 경우, 기대치 만큼 낮춘다는게 어려울 수 있습니다. 결국 미국이 금리를 낮추는 시점이 언제부터 확실할지 지켜봐야 한다는게 한국은행 입장입니다.

 

만약 미국 금리 인하가 실행된다면 여파로 우리나라 금리도 떨어질 가능성은 아주 높습니다. 이로 인해 가계 대출에도 숨통이 트일 수 있습니다.

 

 

변수2. 안전진단, 원자재·인건비 인상, 태영건설 PF 부실 사태

준공 30년이 넘으면 공식적으로는 재건축이 가능하지만, 안전진단 문턱이 높다는 점이 사업진행을 어렵게 합니다. 구조안전성, 주거환경, 설비노후도 등을 평가해 위험 수준인 D, E등급을 받아야 조합 전 단계인 추진위원회 설립이 가능합니다.

 

시장에서는 안전진단 자체가 사라지기는 어려운 만큼 안전진단 시기를 ‘조합설립 이후’로 변경하는 방안이 거론되고 있습니다. 지금은 안전진단을 통과한 후 추진위원회나 조합을 설립하게 돼 있습니다. 하지만 이 순서를 바꿔 사업 주체를 먼저 설립한 뒤 안전진단을 거치도록 해주면 자금 조달이 수월해져 정비사업에 탄력이 붙을 것이라는 기대됩니다.

 

이외에도 재개발 사업 활성화를 위해서는 주민 동의 요건을 완화, 자금 조달이 어려워 속도를 내지 못하는 재개발 구역은 정책 금융기관이 신용 보증을 제공 등 부동산 시장에서는 재건축, 재개발 규제 완화는 집값에 플러스 요인이 될 것 입니다.

 

다만 부동산 경기가 워낙 침체된 만큼 시장 활성화에 한계성도 예상됩니다. 현재 부동산 시장은 원자재·인건비 인상에 따른 공사비 부담으로 주요 재건축, 재개발 단지마다 조합과 시공사 간 갈등이 격화돼 사업이 지지부진하기 때문입니다.

 

특히 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크도 무시 못할 변수입니다. 유동성 위기를 겪어온 태영건설이 결국 워크아웃을 신청하면서 새해 건설업계, 금융권 전반으로 PF 위기가 확산되고 있습니다.

 

금융위원회에 따르면 2023년 9월 말 기준 금융권 PF 대출 잔액은 134조3000억원 입니다. 현재 PF 부실 여파로 건설업계 부도설이 확산하고 폐업이 늘어나는 상황에서 건설사들이 개발 사업에 소극적일 수밖에 없습니다. 각종 정비사업과 건설과 관계된 규제를 푼다고 해서 곧장 재건축, 재개발 사업성이 높아지기는 어려다는 것입니다.

 

 

변수 3. 주택 공급 감소(인허가/착공/입주 3대 지표)

경제는 기본적으로 수요와 공급에 따라 움직입니다. 이 중 부동산 시장을 예측하는 자료 중에서 인허가, 착공, 입주 3대 지표는 부동산 경기를 예측할 때 가장 중요한 지표입니다. 하지만 3대 지표는 ‘마이너스’로 나타나고 있습니다.

 

일부 전문가들은 아파트값은 오름세를 이어갈 가능성이 높다면서, 새해 주택 공급 지표는 일제히 감소세

를 기록하기 때문에 공급량이 줄어들게 된다면 가격은 오른다는 의견을 내고 있습니다. 당장 아파트 입주 물량이 줄어들었고, 신규 입주 물량이 줄어드는 것은 분양 물량이 감소한 영향이 크기 때문에 입주 물량이 급감하면 아파트 청약 경쟁률이 치솟고, 결국 전셋값 상승으로 주거 불안이 가중될 것이라는 우려가 나오면서 가격이 오른다고 주장하고 있습니다.

 

보통 인허가를 받은 후 2년 내 착공하고, 착공 기준 3년 후 입주가 시작되는 것을 감안하면 주택 공급 기반 자체가 흔들리고 있다기 때문에 한번 가격이 오르면 쉽게 꺽이지 않는다고 추가적으로 주장하고 있습니다.

 

앞으로 금리 부담으로 아파트 건설 자금 조달 비용이 늘면서 주택 공급 감소세는 지속되고 있지만, 시장에 기존 주택 매물과 경매시장에 조금씩 증가하는 주택매물량까지 감안해 본다면 앞으로 신규주택 공급량은 계속해서 줄어들 가능성이 높습니다. 이런 상황의 부동산 시장 상황으로 인해 건설사들이 분양을 꺼려 당분간 공급 감소 양상은 지속될 것입니다.

 

 

변수4. 총선 누가 과반 차지하는 당의 부동산 정책

2024년 총선 이후 ‘여소야대’ 국면이 지속될 경우 정부의 부동산 정책이 혼선을 빚을 가능성이 높습니다. “2024년 총선에서 각 당에서 어떤 정책을 내놓을지 공약이 확정된 것은 아니지만, 어느 당이든 과반 의석을 차지하면 당의 정책이 앞으로 부동산 시장에 영향을 줄 가능성은 큽니다.

 

 

 

변수 5. 2024년 GTX 개통 예정 노선

과거 부터 수도권 신도시 집값 들썩였던 이슈 중 하나가 바로 GTX 계획이였습니다. 그 중 새해 3월 개통을 앞둔 수도권광역급행철도(GTX) A노선을 시작으로 공사가 진행 중인 나머지 GTX 노선을 중심으로 가격에 분명 영향을 줄 가능성이 높습니다.

 

부동산 시장이 어느 정도 정상수준이였다면 GTX 이슈는 ‘메가톤급’ 변수로 분류되지만, 현재 상황에서 GTX가 지나는 수혜 지역마다 투자 수요가 몰리면서 수도권 부동산 투자 지형이 송두리째 바뀔 것이라는 전망에 대해서 회의적인 반응을 보이고 있습니다.

 

이유는 부동산 가격이 이미 선 반영 되었을 뿐만 아니라 선 반영 된 프리미엄도 너무크게 올랐다는게 부동산 전문가들의 의견입니다. 그렇기 때문에 GTX 이슈 지역 매수를 희망하는 경우 분양가 대비 가격 상승분을 꼭 확인해야 할 필요가 있습니다.

 

먼 신도시라도 GTX 개통으로 서울 접근성이 높아지면 서울 인접 도시 못지않은 상승세를 나타낼 수 있는 점은 분명 맞는 이야기 입니다. 서울 수서역에서 경기도 화성 동탄신도시로 이어지는 GTX A노선을 이용하면 경기도 외곽에서 서울 도심까지 30분대 진입이 가능할 정도로 교통망 프리미엄이 형성되어야 합니다.

 

하지만, GTX 이슈가 시작된 시점 부터 계속해서 GTX프리미엄이 선 반영 된 상황에서 지금 프리미엄이 얼마나 형성될지를 꼭 파악해야만 합니다.

 

 

이외에도 별내선 복선전철도 새해 6월 개통 예정이라 서울 암사동, 구리, 남양주 등 북부 지역 수도권 부동산에도 분명 영향을 줄 것입니다. 하지만, 부동산 시장 가격이 들썩일 정도인지는 미지수 입니다.

 

과거 강남 청약은 로또로 인식되었고, 신도시, 재건축 가리지 않고 부동산에 누구나 투자로 높은 시세차익을 노려볼만한 시기가 있었습니다. 하지만, 현재 시장 상황을 생각해보면 과거만큼 시세차익은 절대 이뤄질 수 없습니다.

 

 

마무리

2024년 부동산 시장 흐름을 좌우할 5대 변수를 종합해보면 부동산 시장에는 악재보다는 호재일 가능성이 높습니다. 다만 주요 연구기관들은 새해 집값이 소폭 상승하거나 보합세에 그칠 것으로 내다보는게 가장 합리적인 판단일 것입니다.

 

 

가장 중요한 화두는 여전히 높은 주택담보대출 금리 입니다. 여기에 건설업는 부동산 PF 리스크 입니다. 새해 미국 기준금리 인하가 시장 분위기를 바꿀 분기점이 될 것으로 내다보고 있지만, 한국은행은 고금리 장기화를 천명하였고, 경기 둔화 우려에 상승세가 나타나기 어렵다는 예측까지 내놓은 상황을 고려해본다면 서울 강남권 분양이라 할지라도 큰 이슈를 끌기에는 어려울 것입니다. 한강 조망권을 갖춘 강남구 청담동 지역의 아파트라 할지라도 미분양 가능성이 높다는 이야기 입니다.

 

 

다먄, 주변 시세 대비 분양가를 철저히 따져보고, 강남 3구(강남, 서초, 송파구) 아파트라는 불패 지역 강남 청약을 생각하고 ‘묻지마 청약’를 하는 것은 금기시 해야 할 것 입니다. 아직 대출이 가능하기는 하지만 여전히 금리 부담이 높아 본인 자금 여력을 철저히 따져보고 실수요로 접근해야 합니다.

 

 

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