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1기 신도시 선도지구 대상이 어디일지 관심이 모아지고 있습니다. 분당·일산·중동·평촌·산본 등 1기 신도시와 노후한 원도심을 재건축하는 ‘노후계획도시 특별법’이 드디어 올 4월 시행이 가능할 것으로 전망되면서 선도지구로 어디가 지정될지 궁금해하고 있습니다.
국회는 지난 12월 8일 본회의에서 노후계획도시 특별법을 의결했습니다. 노후계획도시 특별법은 ‘1기 신도시 특별법’으로 분당·일산·평촌·산본·중동 등 수도권 1기 신도시가 노후화함에 따라 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제하는 등 재건축 규제를 완화하는 내용이 주요 안입니다.
현재 1기 신도시 평균 용적률은 ▲분당 184% ▲일산 169% ▲평촌 204% ▲산본 205% ▲중동 226% 수준입니다. 분당과 일산을 제외하면 일반 재건축 단지보다 용적률이 높고 지구단위 계획으로 묶여 있어 재건축 추진이 쉽지 않았습니다. 특별법이 시행되면 현재 200% 안팎의 용적률을 최대 500%까지 높일 수 있어 사업성이 긍정적입니다. 부동산 투자 이제 사업 현장을 알아볼 필요가 있습니다.
정부는 앞으로 1기 신도시뿐 아니라 전국 원도심 가운데 20년이 넘은 100만㎡ 이상 택지에도 재건축 안전진단 규제를 면제 또는 완화할 계획입니다. 노후계획도시 특별법 적용 대상지역은 1기 신도시를 포함해 서울 목동‧상계‧중계, 부산 해운대, 대전 둔산 등 전국 51곳, 주택 103만 가구로 집계됐습니다. 관계 법령과 ‘100만㎡ 이상인 택지’ 등 세부 기준은 시행령을 통해 확정할 예정입니다.
향후 노후계획도시 특별법을 통해 용적률을 최대 500% 수준으로 상향하면 중장기적으로 아파트 10만 가구 이상을 추가 공급할 수 있을 것으로 추정됩니다.
노후계획도시 특별법을 먼저 적용하는 선도지구를 올해 발표합니다. 지난해부터 분당·일산·평촌·산본·중동 5개 신도시에 대한 재정비 기본계획도 수립되고 있습니다. 지자체별 기본계획을 확정하면 특별정비구역을 설정하고 구역별 사업 시행으로 이어지는 정비 추진체계를 마련해 대규모 정비사업을 질서 있게 진행할 방침입니다. 꼭 한번 확인해야겠습니다.
신도시 한 곳당 최소 하나 이상의 선도지구 단지가 지정됩니다. 선도 지구는 지역 내에서 가장 단지 규모가 크고 연식이 오래된 단지들을 통합 재건축하는 방식으로 진행됩니다.
1기 신도시 특별법 도시별 혜택 상이할 듯
노후계획도시 특별법이 국토위를 통과하면서 당해지역 정비사업 기대감이 높아질 것이라고 분석하고 있습니다.
1기 신도시는 과거 200만 가구 이상 대규모 택지개발을 통한 아파트 건립이 동시에 이뤄졌지만 이미 준공 30년을 넘겨 노후화로 인한 생활불편이 커지고 있습니다.
이번 1기 신도시 특별법에 해당하는 지역은 안전진단 완화·면제, 용적률 상향, 통합심의 등 각종 도시·건축 규제 특례를 특별정비구역에 부여받을 수 있어 12~15층 가량의 중층 단지들이 포함된 지역들은 일부 사업성 개선을 기대해 볼 수 있습니다. 기대에 부응하는 현장이 어디일까요?
하지만 노후도시 재건축을 위한 큰 가이드라인만 나온 상태여서 각 도시에 적용되는 기준이 달라 지역적 양극화 현상이 나타날 수 있습니다. 또 노후계획도시 특별법이 적용되는 정비사업 추진에 대해서는 장기적으로 바라봐야 한다는 게 전문가들 의견입니다.
개별 소유주, 조합원들의 자금여력 즉, 추가공사비를 얼마까지 부담할 수 있을지도 관건입니다. 조합원들의 자금여력이 많은 지역의 재건축이 상대적으로 용이할 것입니다.
국토부가 정비기본방침이란 가이드를 만들면, 각 지자체가 이를 토대로 정비기본계획을 수립해야 하는데 각 도시에 맞는 주거지 기능과 광역교통, 기반시설과 연계한 특례 적용기준의 차이가 생길 수밖에 없습니다. 역세권이나 롤 모델 역할을 할 ‘선도지구’의 추진 움직임을 눈여겨볼 필요가 있습니다. 지금 바로 찾아야 할 것 같습니다.
신도시 특별법 제정 지역 부동산 시장에서 호가가 높아지는 등 기대 심리는 커지겠지만, 재건축 단지 추가 분담금과 금융 비용 부담 문제가 있어 시장에 큰 변화를 일으키지는 않을 것 같습니다.