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임대보증금 반환을 위한 보증보험 가입 조건이 2024년 부터 까다롭게 바뀌게 된다고 합니다. 우선 임차인에게는 '전세사기', '깡통전세' 이슈가 전국적으로 발생하면서 악성 임대인들로부터 임차인을 보호하기 위해 조건을 강화시켰다고 하는데요.
기존 선량한 임대인에게는 까다로운 조건 때문에 볼맨 소리가 나올 수 밖에 없습니다. 하지만, 방법이 있기는 합니다. 나중에 상세하게 임대보증금 반환을 위한 보증보험을 어떻게 합법적으로 피해갈 수 있는지 알아보겠습니다.
우선 임대 보증금 반환 보증보험 가입 조건이 강화되면서 민간 주택임대사업자들은 불만이 상당합니다. 하지만 '전세 사기범'이나, '갭투기꾼'이라는 문제는 어느정도 근절될 것으로 예상하고 있습니다.
등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입 요건 강화
2024년 1월 1일 부터 입법예고, 임대 보증보험 가입 요건이 현재 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율) 100%에서 90%로 낮췄습니다. 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 임대 보증보험에 가입할 수 있게 된 것입니다.
예를 들어 집값이 3억원이라면 과거 전세금이 3억원이어도 임대 보증보험에 가입할 수 있지만, 앞으로는 2억7000만원 이하여야 가입이 허용된다는 뜻입니다.
| 주택가격 | 종전안 | 개정안 |
| 주택가격 3억 | 전세금 3억 임대 보증보험 가입 가능 | 전세금 2억7000만원 이하여야 가입 가능 |
공시가격의 기준 190% -→ 140% 변경
연립 다세대, 단독·다중주택의 가격을 산정 할때는 공시가격의 140%까지만 인정합니다. 과거 공시가격의 최대 190%를 주택 가격으로 인정하였지만, 앞으로는 공시가격의 140%만 인정합니다.
이에 따라 앞으로는 세입자가 가입하는 전세 보증보험과 마찬가지로 임대 보증보험도 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140%×전세가율 90%)로 가입 기준이 강화됩니다.
반환을 보장하는 금액 기준이 낮아지는 만큼 임대인들이 보증보험 가입 의무를 지키기 위해서는 전세금을 낮춰야 하기 때문에 앞으로 임대인이 전셋값을 올려 받아 무자본 갭투자에 활용하거나, 전세사기가 벌이는 일을 차단되는 효과는 있습니다.
한국부동산원/KB부동산 시세와 공시가격을 우선 적용/ 감정평가액은 극히 예외적인 경우만 허용
전세 보증보험이 적용되는 경우 한국부동산원·KB부동산 시세와 공시가격을 우선 적용합니다. 신축 빌라(연립·다세대주택)의 경우 감정평가액의 90%만 인정받을 수 있지만, 공시가격이나 실거래가가 없거나 시장 여건 변화로 적용이 곤란한 경우에만 적용할 수 있도록 하였습니다. 이는 감정평가사와 짜고 감정평가액을 부풀려 전세 보증금을 올려 받는 폐해를 막기 위한 조치입니다.
이처럼 임대 보증보험 가입 기준 강화는 내년 7월부터 시행합니다. 다만 임대사업자들이 준비 기간을 가질 수 있도록 기존에 등록한 임대주택은 2026년 6월 30일까지 적용을 유예합니다.
기존 임대사업자들은 보증보험 가입 기준이 강화되면 매매가 대비 전세가가 높은 빌라 등 비아파트의 보증가입이 더 어렵게 된다며 반발하고 있습니다.
이유는 기준을 강화하면서 전세가율이 높은 빌라의 보증보험 가입을 거절당하는 사례가 많아졌기 떼문입니다. 임대사업자 보증 가입을 강제시키고 기준 조건까지 강화되면서 집주인에게는 어렵게 된 것입니다. 결국 빌라 매매·전세 기피 현상으로 가격 하락은 불가피할 것으로 예상됩니다.